Por qué los precios de las propiedades siguen aumentando a pesar de la recuperación de los inventarios

Cualquiera que busque una vivienda hoy en día sabe que todavía queda muy poca a la venta.

El mercado inmobiliario se está recuperando actualmente de los años más difíciles de su historia. El inventario de viviendas nuevas y existentes finalmente está aumentando, pero de repente hay algo extraño en las cifras: la oferta de viviendas nuevas parece ser demasiado alta.

Sin embargo, estas cifras son engañosas porque el mercado inmobiliario actual exhibe un dinamismo sin precedentes que se remonta a otra era en la construcción de viviendas que se remonta a veinte años atrás: el auge de las hipotecas de alto riesgo.

Esta es la razón por la que los precios inmobiliarios, que normalmente caen cuando la oferta es alta, simplemente siguen aumentando.

Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), actualmente hay una oferta de viviendas nuevas y existentes a la venta para 4,4 meses. La oferta mensual es un cálculo común en el mercado para medir cuánto tiempo se tardaría en vender todas las viviendas disponibles al ritmo de ventas actual. Un suministro de seis meses se considera un mercado equilibrado entre comprador y vendedor.

La oferta ya era baja a principios de esta década, pero la demanda relacionada con la pandemia la llevó a un mínimo histórico de solo dos meses a principios de 2021. Esta falta de viviendas en venta, combinada con una fuerte demanda, hizo que los precios de las viviendas subieran más de un 40% con respecto a los niveles previos a la pandemia.

Ahora la oferta finalmente está empezando a aumentar de nuevo, pero los aumentos se dan principalmente en el mercado de viviendas nuevas, no en el mercado de viviendas existentes. De hecho, ahora hay una oferta de nueve meses de viviendas de nueva construcción a la venta, casi tres veces más que las viviendas existentes. Los suministros mensuales para viviendas nuevas y antiguas suelen ser bastante ajustados. Según la NAHB, las nuevas construcciones representan ahora el 30% del inventario total, aproximadamente el doble de su participación anterior.

“En junio de 2022 se produjo el mayor avance jamás registrado en meses de oferta de viviendas nuevas (9,9) respecto a meses de oferta de viviendas unifamiliares existentes (2,9)”, escribió el economista jefe de la NAHB, Robert Dietz. «Esta separación deja claro que una evaluación del inventario actual del mercado no puede simplemente observar el inventario de viviendas nuevas o existentes de forma aislada».

Esta dinámica inusual fue desencadenada tanto por las recientes fluctuaciones en las tasas hipotecarias como por una catástrofe sin precedentes en el mercado inmobiliario que comenzó hace 20 años.

Este mercado inmobiliario es más singular que cualquier otro debido a fuerzas económicas únicas. En primer lugar, en 2005 se produjo un aumento masivo de las ventas, la construcción y los precios de las viviendas, impulsado por un aumento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo y un verdadero frenesí comercial de nuevos productos financieros respaldados por esas hipotecas.

Todo eso colapsó rápidamente, provocando una de las peores crisis de ejecuciones hipotecarias desde la Gran Depresión y desencadenando la Gran Recesión que siguió. Las viviendas unifamiliares iniciadas cayeron de un máximo de 1,7 millones de unidades en 2005 a solo 430.000 en 2011. En 2012, las viviendas nuevas representaban solo el 6% de la oferta total para la venta, e incluso en 2020 aún no se habían iniciado viviendas. recuperó su promedio histórico de alrededor de 1,1 millones de unidades. Eran 990.000.

Luego vino la pandemia de Covid-19. Durante este tiempo, la demanda de los consumidores se disparó y las tasas hipotecarias alcanzaron más de una docena de mínimos históricos, lo que llevó a los constructores a responder. El número de viviendas iniciadas aumentó a 1,1 millones en 2021. La Reserva Federal rescató la economía, abarató mucho la compra de viviendas, y la nueva cultura del trabajo desde casa hizo que los estadounidenses se movieran como nunca antes. De repente, la oferta fue barrida por un tornado de demanda.

La extraña brecha de oferta actual entre las viviendas nuevas y las existentes también se debe a la montaña rusa de las tasas hipotecarias, que cayeron a mínimos históricos al comienzo de la pandemia y alcanzaron un máximo de 20 años apenas dos años después. Millones de prestatarios refinanciaron por los suelos y ahora no tienen ningún deseo de mudarse porque tendrían que cambiar una tasa de interés del 3% o 4% sobre sus préstamos por la tasa de interés actual de alrededor del 7%. Este efecto de bloqueo provocó una falta de nuevas ofertas.

También ha puesto a las empresas constructoras en el asiento del conductor. Los constructores ya habían aumentado la producción en los primeros años de la pandemia, y el número de viviendas unifamiliares aumentó a más de 1,1 millones en 2021, según el censo de EE. UU., antes de volver a caer a medida que las tasas hipotecarias se dispararon. Los constructores han podido reducir las tasas hipotecarias para mantener altas las ventas, pero en mayo están construyendo a una tasa anual de 992.000.

Los listados de reventa mejoraron ligeramente esta primavera a medida que las tasas hipotecarias cayeron levemente y los listados activos en junio fueron un 16,5% más altos que el año anterior, según Redfin. Sin embargo, parte de este aumento de la oferta se debió a que los listados permanecieron en el mercado por más tiempo.

“La proporción de viviendas en el mercado durante al menos un mes ha aumentado año tras año desde marzo a medida que se aceleró el crecimiento de las nuevas viviendas a la venta, pero la demanda de los compradores se mantuvo moderada, como lo ha sido desde que las tasas hipotecarias comenzaron a aumentar en 2022”, dice un informe. informe de Redfin.

En el mercado de reventa, la oferta es más baja en el rango de precios de $100,000 a $500,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Aquí es donde se encuentran hoy la mayoría de los compradores. Las tasas hipotecarias más altas están llevándolos a buscar viviendas más baratas.

Curiosamente, aunque la oferta está aumentando en todos los rangos de precios, es más pronunciada en el rango de precios más bajo. Eso significa que simplemente no es suficiente. Tan pronto como las casas salen al mercado, también se contratan lo antes posible.

Por ejemplo, sólo hay una oferta de 2,7 meses de viviendas en venta entre $100.000 y $250.000, pero la oferta ha aumentado un 19% en comparación con el año pasado. Al mismo tiempo, hay una oferta de viviendas para 4,2 meses con un precio superior a $1 millón, pero la oferta solo ha aumentado un 5% en comparación con el año pasado.

Esto explica por qué los precios inmobiliarios siguen siendo persistentemente altos a pesar de la mejora de la oferta. Según CoreLogic, los precios en mayo, el nivel más reciente, fueron un 4,9% más altos que en mayo de 2023. Los beneficios han empezado a reducirse ligeramente, pero no en todas partes.

«En los mercados donde los niveles de inventario están muy por debajo de los niveles prepandémicos, como el noreste, continúan los aumentos de precios de las viviendas más fuertes esta primavera», dijo Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic.

«Además, los mercados que son relativamente más asequibles, como los del Medio Oeste, han experimentado un saludable crecimiento de precios esta primavera».

Hepp señala que en Florida y Texas, donde la oferta de viviendas en venta está aumentando relativamente rápido, los precios están ahora por debajo de lo que estaban hace un año.

Si bien los analistas esperan que los precios bajen en la segunda mitad del año y que las tasas hipotecarias caigan, aún está por verse si las tasas realmente bajarán y si el desequilibrio entre la oferta y la demanda permitirá que los precios se enfríen. Si las tasas hipotecarias realmente caen, la demanda ciertamente aumentará, lo que ejercerá aún más presión sobre la oferta y mantendrá los precios altos.

«Sí, los niveles de inventario están aumentando y seguirán aumentando, particularmente a medida que el efecto del bloqueo de las tasas hipotecarias desaparezca en los próximos trimestres. Pero los niveles de inventario actuales continúan respaldando nuevas construcciones y cierto crecimiento de precios a nivel nacional», agregó Dietz.