Hay un realineamiento de las propiedades de los almacenes. Aquí podrás saber a qué debes prestar atención

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.

Después de un aumento y una posterior caída relacionados con la pandemia, la oferta y la demanda de propiedades de almacén finalmente están comenzando a equilibrarse y están mostrando nuevos signos de vida.

El comercio electrónico, que fue el principal impulsor del reciente ciclo de auge, ciertamente no ha desaparecido, pero cada vez más personas están regresando al comercio minorista tradicional. Hoy en día, los inquilinos de almacenes valoran la eficiencia, el rendimiento y la ubicación más que los metros cuadrados.

Los nuevos acontecimientos se han desacelerado y la política federal está empujando la producción al exterior, ayudando al sector a combatir las tasas de interés aún altas y la incertidumbre económica. Los aumentos de los alquileres ya no son tan fuertes como hace unos años y, en algunos mercados, incluso están disminuyendo ligeramente debido al exceso de oferta.

«Los alquileres de bienes raíces comerciales están mostrando signos de estabilización, lo que indica un entorno de mercado más equilibrado», dijo Judy Guarino, directora general de préstamos hipotecarios comerciales de JPMorgan Chaseen una nota a los inversores.

Esto es lo que debemos buscar en los almacenes en 2026.

El subsector de grandes cajas se refiere a instalaciones de almacenamiento y distribución grandes y modernas que sirven como centros para la logística, el almacenamiento y el cumplimiento del comercio electrónico. Representa aproximadamente una cuarta parte de todo el espacio de almacenes industriales en los Estados Unidos.

Según datos de la industria, las vacantes están cerca de máximos económicos y las nuevas construcciones están disminuyendo. En el primer semestre de este año, la nueva oferta aún superó la nueva demanda, pero la brecha se estaba reduciendo, según una nueva investigación de Colliers. Las empresas de logística de terceros, incluidos servicios de entrega como Ryder y DHL que transportan mercancías en nombre de un cliente, están liderando esta demanda.

«La demanda en el tercer trimestre superó con creces la de todo el primer semestre, lo que es otro indicador realmente fuerte de que la oferta y la demanda están empezando a equilibrarse más», dijo Stephanie Rodríguez, directora nacional de servicios industriales de Colliers.

Según Colliers, la tasa general de desocupación en los 20 principales mercados aumentó 19 puntos básicos hasta el 11% en el primer semestre del año. La nueva oferta totalizó 48 millones de pies cuadrados en el primer semestre de 2025, significativamente menos que los 330 millones de pies cuadrados completados en el pico del ciclo en 2023. Se espera que los alquileres se estabilicen en un futuro próximo antes de comenzar a subir nuevamente.

Las cajas grandes son un segmento importante del mercado inmobiliario de almacenes en general, impulsado particularmente por la demanda de los minoristas en línea y las empresas que buscan operaciones eficientes en la cadena de suministro. Las recientes políticas económicas y arancelarias definitivamente han sacudido esta demanda, pero si estas políticas se estabilizan, la demanda podría volver a aumentar. Las tasas de interés más bajas serían otro factor.

La cadena de suministro, que depende en gran medida de los almacenes, también está experimentando algún tipo de cambio que podría aumentar la demanda. En un informe titulado «Predicciones audaces para 2026», Prologis, la empresa de bienes raíces y logística más grande del mundo, identifica tendencias específicas de la cadena de suministro a observar, incluidas predicciones que:

1. Las empresas de comercio electrónico representarán casi el 25% de los nuevos alquileres el próximo año, ya que la proporción de bienes vendidos en línea aumentará a casi el 20% a nivel mundial para fin de año.
2. La necesidad de instalaciones logísticas listas para usar que puedan soportar la automatización y la fabricación será uno de los tres factores principales en la selección de la ubicación en todo el mundo.
3. La demanda relacionada con la defensa en Estados Unidos y Europa dará nueva vida a los corredores industriales más antiguos y generará una nueva clase de instalaciones logísticas especializadas.
4. La reducción de la capacidad de transporte por carretera conducirá a aumentos de tarifas de dos dígitos en 2026, lo que hará que el transporte represente una proporción aún mayor del gasto total de la cadena de suministro y aumentará el valor de los bienes inmuebles logísticos bien ubicados.

La energía se está convirtiendo en un motor líder para todas las carteras inmobiliarias. Más allá de la narrativa habitual de los sectores de comercio electrónico y centros de datos, la disponibilidad de energía y la densificación de la red se están convirtiendo en catalizadores clave de precios, según un informe reciente de Hines, un administrador global de inversiones inmobiliarias.

«Si bien la demanda de re-/near-shoring continúa creciendo, aunque lentamente y con un impacto algo desigual, las oportunidades también residen en activos de relleno de mayor rendimiento que soportan redes más rápidas y densas; donde antes la distancia traía beneficios, ahora la proximidad los crea», dice el informe de Hines.

Investigaciones adicionales de Hines muestran que la absorción neta en los almacenes se correlaciona con el gasto en construcción en el sector manufacturero.

«Esta tendencia destaca otra fuente potencial de demanda no sólo para las instalaciones de fabricación industrial sino también para el subsector de almacenamiento», dice el informe, que predice que la relocalización por sí sola podría aumentar la demanda total de almacenamiento en aproximadamente un 35% en los próximos cinco años.

«A pesar de la volatilidad en el panorama macroeconómico causada por las incertidumbres que rodean las tasas de interés y la política comercial, los bienes raíces industriales cerca de los puertos siguen siendo críticos», dijo Guarino. «Los aranceles pueden generar mayores costos y desafíos en la cadena de suministro, pero estas ubicaciones son fundamentales para mantener la resiliencia de la cadena de suministro y adaptarse a los cambios comerciales».

Un ejemplo de la ventaja de proximidad: Amazonas. Su estrategia inmobiliaria logística refleja una tendencia nacional más amplia que prioriza la eficiencia, la automatización y la proximidad al consumidor por encima del simple tamaño, según un comunicado de Coestrella.

«Es un punto de inflexión interesante para los desarrolladores industriales y los REIT que se han beneficiado del auge de la era de la pandemia», escribió Juan Arias, director nacional de análisis industrial de CoStar Group.

Arias destacó una desaceleración en el arrendamiento y señaló que Amazon ha ocupado solo 61 propiedades logísticas este año, frente a las 100 de 2024 e incluso las 300 de los últimos años. La demanda de instalaciones con mayor superficie ha caído a su nivel más bajo en siete años, pero la compañía todavía está avanzando hacia edificios más nuevos y más altos con énfasis en centros de distribución modernos y eficientes, dijo Arias.

La inteligencia artificial y la tecnología inmobiliaria están dando forma al sector del almacenamiento como a todo lo demás. Ayudan a los propietarios y operadores a analizar las cadenas de suministro, los patrones de tráfico y los datos de manera más eficiente, algo especialmente importante a la hora de identificar posibles ubicaciones de almacenes. También ayudan a gestionar el inventario y predecir las necesidades de mantenimiento, lo que reduce los costos.