Colorido panorama aéreo épico del centro de San Francisco con rascacielos y paseo marítimo al atardecer en California, Estados Unidos.
Foto de Prasit | momento | Imágenes falsas
Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín Inside Wealth de CNBC con Robert Frank, una guía semanal para inversores y consumidores adinerados. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
Las empresas de inversión privadas de los superricos están comprando bienes raíces nacionales a medida que la recuperación del mercado continúa flaqueando, dijeron inversionistas de family office a Inside Wealth.
Si bien las tasas de interés persistentemente altas y los conflictos geopolíticos disuaden a muchos inversores, las oficinas familiares pueden darse el lujo de hacer apuestas oportunistas cuando se trata de inversiones a largo plazo.
El director ejecutivo de Realm, Travis King, dijo que el colectivo de unas 100 familias ha invertido alrededor de 100 millones de dólares en bienes raíces del norte de California en los últimos seis meses. Realm ha hecho negocios, como comprar una propiedad de oficinas en San Francisco por aproximadamente el 21% del precio anterior y los costos de construcción actuales.
«Observamos esto y dijimos: ‘Oye, San Francisco ha estado bajo presión, pero creemos que la industria tecnológica seguirá siendo un entorno muy sólido y seguimos creyendo que este será el principal motor de la economía estadounidense en el futuro. No creemos que San Francisco vaya a ninguna parte'», dijo. «Parece que esta afirmación es correcta considerando que actualmente estamos celebrando contratos de arrendamiento o de compra y venta para varias de estas propiedades».
King dijo que algunas familias tienen miedo de poner su dinero a trabajar durante estos tiempos turbulentos, pero aún más están interesadas en aprovechar las bajas valoraciones.
«Es un momento difícil, especialmente como ciudadano, pero es un momento interesante como inversor porque es el momento en que están disponibles los mejores precios», afirmó.
Matthew Cohen, socio de Statement Partners, la firma de inversión fundada por la oficina familiar del multimillonario de Carlyle David Rubenstein, dijo que el largo horizonte de inversión de la firma le permite aprovechar oportunidades que los administradores de activos tradicionales no pueden.
Statement Partners cerró su segundo fondo de inversión inmobiliaria en octubre, recaudando alrededor de 303 millones de dólares. La compañía ha completado una serie de acuerdos en los últimos meses, incluida la firma de un contrato de arrendamiento principal de 50,1 millones de dólares para tres tiendas en el barrio SoHo de Nueva York. Si bien los alquileres actuales de los inquilinos están por debajo del mercado, el contrato de arrendamiento de Statement Partners es por 25 años, con la opción de extenderse hasta 2091.
«Muchos fondos institucionales analizan oportunidades como ésta y dicen: ‘Si no puedo ejecutar un plan de negocios en un año y medio, dos o tres años, no es lo suficientemente rápido'», dijo Cohen. «Se necesitaba a alguien con una perspectiva a más largo plazo que pudiera decir: ‘Estoy dispuesto a quedarme a largo plazo para esperar a que expiren estos arrendamientos’, y la paciencia y flexibilidad para trabajar con un propietario privado para desarrollar una estructura que sea mutuamente beneficiosa».
Las encuestas de oficinas familiares han mostrado ambivalencia hacia la inversión inmobiliaria, pero en Estados Unidos fueron más optimistas.
Una encuesta de JP Morgan Private Bank publicada en febrero encontró que el 35% de las family offices estadounidenses planean aumentar su exposición al sector inmobiliario, mientras que sólo el 24% de sus homólogos internacionales dijeron que lo harían. Un enorme 40% de los encuestados también dijo que no habían invertido en bienes raíces.
Sin embargo, las oficinas familiares que citaron la inflación como el principal riesgo para sus carteras informaron una asignación promedio a bienes raíces del 16,3%, el doble del grupo general de encuestados.
«Cada vez que la inflación se convierte en un problema, la gente empieza a invertir en cosas que pueden ver y tocar», dijo Jennifer Nellany, abogada de bienes raíces de Cozen O’Connor.
Jason Ozur, director ejecutivo de la gestora de activos Lido Advisors, dijo que incluso con precios de adquisición bajos, los inversores deben considerar muchos factores, como los costos de apalancamiento y los crecientes costos de seguros para combatir la inflación. Lido Advisors ha podido invertir en atractivas propiedades multifamiliares con descuentos del 20% al 30% en los costos de reposición, dijo. La empresa se centra en ciudades importantes como Salt Lake City, Denver y Dallas, añadió.
Según Ozur, el flujo de caja y la diversificación de la cartera dan a los clientes un mayor incentivo para invertir en bienes raíces. También describió los bienes raíces como un activo fiscalmente eficiente, señalando estrategias como las deducciones por depreciación y los intercambios 1031 que permiten a los inversores inmobiliarios diferir las ganancias de capital reinvirtiendo las ganancias en una propiedad similar. Los clientes también pueden regalar propiedades a sus hijos a precios reducidos con el tiempo, dijo.
Cuando se trata de centros de datos, la clase de activos más popular en bienes raíces comerciales, Nellany dijo que es difícil para las oficinas familiares invertir a precios atractivos. También dijo que algunas oficinas familiares, particularmente aquellas con una inclinación filantrópica, están preocupadas por el impacto ambiental de los centros de datos.
El inversor inmobiliario Chaz Lazarian y su empresa Elle Family Office invierten cada vez más en inmuebles de oficinas, que a menudo se consideran el sector menos atractivo del sector inmobiliario comercial.
Lazarian dijo que compra activos en dificultades con importantes descuentos. Dijo que adquirió el primero. depósito de casa Compró el edificio de la sede en Atlanta y su deuda de unos 21 millones de dólares, pagando unos 18 centavos por dólar cuando lo compró en octubre en comparación con lo que pagó el propietario de capital privado en 2019.
Si bien esta propiedad permaneció como edificio de oficinas, demolió otras para construir edificios de apartamentos. A diferencia de muchos jefes de family office, Lazarian no invierte a largo plazo y pretende vender propiedades en un plazo de dos o tres años.
“Creo que asumiendo algunos riesgos se puede crear riqueza generacional”, afirmó. «Esta oportunidad no existió en 2007 y 2008, y sólo queremos repetirla tantas veces como sea posible hasta que el mercado se agote».