Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
El multimillonario Barry Sternlicht, presidente y director ejecutivo de Starwood Capital Group, es un inversionista inmobiliario legendario y con historia. Brendan Wallace es emprendedor y cofundador de Fifth Wall, una firma de capital de riesgo que invierte en tecnología inmobiliaria y descarbonización inmobiliaria. La pareja se conoció por primera vez en el gimnasio. Ahora Wallace puede decir que Sternlicht es a la vez un mentor y un inversionista de la quinta pared, y Sternlicht bromea diciendo que Wallace es su entrenador.
Juntos, le dieron a CNBC Property Play una mirada poco común a cómo la antigua inversión en bienes raíces comerciales está evolucionando hacia un nuevo orden mundial impulsado por la tecnología, y cómo ese nuevo orden mundial todavía se basa en las lecciones del pasado.
Estos son algunos de los aspectos más destacados de la conversación, editados para mayor claridad y extensión:
Acerca de Inversiones CRE
Luz de las estrellas: Vimos un aumento relativamente rápido de los tipos de interés de 500 puntos básicos, y la mayoría de los inversores tuvieron que pagar algún precio por ello, ya sea que los rendimientos de las propiedades aumentaran o no estuvieran adecuadamente cubiertos. Sus costos han aumentado, sus gastos, y le han quitado mucho flujo de efectivo a los activos que podrían haberse destinado a rehabilitarlos. Eso ya quedó atrás y no hay duda de que los tipos de interés bajarán. …mayo del año que viene, Jerome [Powell] Estará fuera [as Federal Reserve Chairman]y nadie consigue ese trabajo sin aceptar tarifas más bajas.
Creo que deberían bajar las tasas de interés. Creo que la inflación que estamos viendo está relacionada con los aranceles. Continuará. Se espera que las cosas empeoren aún más en el cuarto trimestre a medida que lleguen nuevos inventarios a los estantes y ya no se puedan ignorar los aranceles.
Wallace: Las subidas de tipos que Barry mencionó definitivamente afectaron a la tecnología de utilería porque todas las empresas de tecnología, todas las empresas con pérdidas, se revaluaron al mismo tiempo. Y al mismo tiempo, se detuvo la demanda de bienes raíces comerciales.
Además, diría que una gran parte de la inversión de las empresas inmobiliarias durante los últimos cuatro años ha sido en esfuerzos de descarbonización, es decir, tratando de cumplir con nuevas leyes de neutralidad de carbono… y esperando tal ola de descarbonización. Y me siento como con [President Donald] Cuando Trump fue elegido, parecieron como si les hubieran dado un permiso de residencia, definitivamente por cuatro años.
Acerca de la IA y los centros de datos
Luz de las estrellas: Probablemente le hemos comprometido 20 mil millones de dólares. [the data center] Espacio. Creo que es un problema diferente de lo que piensas. La mayoría de nosotros no construimos hasta que conseguimos un contrato de arrendamiento de hiperescalador. Entonces obtenemos el arrendamiento de Amazon, Microsoft, Google, Oracle. Lo que estamos vigilando ahora es la solvencia del inquilino y de Oracle en particular porque Oracle maneja todos estos acuerdos después del hecho. [ChatGPT]y Chat es una startup que no gana dinero y necesita cientos de miles de millones de dólares para alcanzar el tamaño deseado.
No hay duda de que la IA cambiará el mundo entero, mucho más rápido que cualquier cosa que hayamos visto antes, mucho más rápido que Internet y ciertamente más rápido que la Revolución Industrial. Esto me asusta. Quiero decir, no soy tan engreído. Miro cómo gastamos el dinero y qué puedo hacer con los agentes de IA que hago con la gente hoy en día, y es aterrador para la gente. Creo que tenemos que dejar ir a la gente, ¿verdad? Un chatbot puede gestionar trabajos para 15 personas, lo que me cuesta 36 dólares al mes.
Wallace: He estado tratando de rastrear todos estos compromisos bastante bizantinos y un tanto incestuosos que existen entre las grandes empresas tecnológicas y los proveedores de infraestructura digital, y en realidad es muy difícil determinar quién terminará pagando por todo, pero en última instancia, tiene que pagarse en la economía.
Una forma sencilla de probar si tiene sentido es observar la cantidad de potencia informática de IA que se necesitará para llenar todos los centros de datos que están en producción o que se anunció que estarán en producción, y luego asumir que las empresas de tecnología necesitan obtener algunas ganancias además de eso para justificarlo, lo cual no hacen hoy, pero supongamos que tienen que hacerlo. Tome cualquier margen y suponga que estos son los ingresos que luego se destinan a grandes modelos de lenguaje e inteligencia artificial. ¿Qué porcentaje del PIB de Estados Unidos sería hoy si hicieras estos cálculos? Me temo que podría representar alrededor del 120% del PIB de Estados Unidos.
Por tus próximas apuestas.
Luz de las estrellas: De hecho, estamos invirtiendo mucho en Europa. Aquí no. Armaron el paquete de estímulo económico. Tienen aranceles bajos. En realidad no tienes inflación. No tienen aranceles. Es sorprendente que después de regresar de Europa y Medio Oriente pueda comprar todo más barato en Europa que ahora aquí.
Wallace: Ciudad de Nueva York. La gente sobreestima la durabilidad de estos cambios de humor políticos. Dos años después de la elección de Trump, votamos [Zohran] Mamdani dirigirá Nueva York y creo que estas cosas se mueven dialécticamente. A largo plazo, Nueva York será muy valiosa. Entonces, si fuera una persona que apostara, no tendría que obtener ganancias en los próximos cuatro años, pero apostaría en Nueva York.