Central Park Tower, izquierda, y One57, centro, a lo largo de Billionaire’s Row en Nueva York, 1 de mayo de 2026.
Michael Nagle | Bloomberg | Imágenes falsas
Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín Inside Wealth de CNBC con Robert Frank, una guía semanal para inversores y consumidores adinerados. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
Un mes después de que la ciudad de Nueva York aprobara un impuesto a las segundas viviendas, las ventas de viviendas de lujo siguen siendo fuertes y los niveles de inventario están cayendo, según corredores y analistas.
Cuando la gobernadora de Nueva York Kathy Hochul y la legislatura estatal aprobaron el llamado impuesto pied-à-terre el 27 de mayo, los agentes y desarrolladores inmobiliarios predijeron impactos inmediatos. Los agentes inmobiliarios dijeron que los ricos de Nueva York huirían a Florida, los desarrolladores dijeron que detendrían nuevos proyectos y los cabilderos inmobiliarios predijeron una disminución en el empleo. Muchos se refirieron al llamado “efecto Mamdani”, en referencia al alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, y a una posible fuga de riqueza antes de impuestos.
«El impuesto a las segundas viviendas frenará la actividad del mercado, reducirá el valor de las propiedades, obstaculizará el nuevo desarrollo y debilitará la economía de la ciudad», dijo la Junta de Bienes Raíces de Nueva York en un comunicado poco después de que se aprobara la medida.
Aun así, las ventas de apartamentos de lujo muestran pocos signos de debilidad. Según Olshan Realty, en junio se firmaron 126 contratos para apartamentos valorados en 4 millones de dólares o más, frente a 124 en el mismo período de cuatro semanas del año pasado.
El precio promedio de un apartamento en Manhattan alcanzó su segundo nivel más alto en el segundo trimestre, aumentando un 5% el año pasado a alrededor de $2,2 millones, según Brown Harris Stevens. Las ventas de condominios con un precio de entre 10 y 20 millones de dólares aumentaron un 55%, según Compass. Las ventas de condominios de más de $20 millones aumentaron un 33%, y los precios de venta promedio aumentaron un 14%, dijo el corredor de bienes raíces.
Los acuerdos en junio incluyeron un ático dúplex de 80 millones de dólares en un nuevo edificio de condominios cerca del West Village de Manhattan, un condominio en el centro de la ciudad de 26 millones de dólares y una cooperativa de 22 millones de dólares en el Upper East Side. Los corredores dicen que si bien algunos compradores se sintieron inicialmente desalentados por el impuesto, la avalancha de liquidez de las recientes OPI y el creciente precio de los activos han superado sus temores.
“La cantidad de dinero que hay es una locura”, dijo Lauren Muss de Douglas Elliman, quien firmó un contrato para la venta de un condominio por valor de 17,5 millones de dólares en junio. «Vemos grandes cosas que vienen todos los días. Cada vez son más fuertes».
Por supuesto, todavía es demasiado pronto para evaluar el impacto a largo plazo del impuesto. Y los abogados de bienes raíces dicen que habrá años de litigios relacionados con evaluaciones, juntas cooperativas, estatus de residencia y otras cuestiones relacionadas con el nuevo impuesto. Si bien Hochul y Mamdani han dicho que el impuesto recaudará 500 millones de dólares al año, la Contraloría de la ciudad de Nueva York estima que recaudará entre 340 y 380 millones de dólares.
Pero los principales corredores dijeron que los temores sobre los impuestos locales se están disipando rápidamente. El recargo, que se aplicaría a residencias no principales con un valor de más de $1 millón, se propuso por primera vez en abril, se aprobó en mayo y entró oficialmente en vigor esta semana. Se aplica a las residencias que cumplen los criterios fiscales a partir del 5 de enero de 2026. Por lo tanto, todos los compradores de segundas residencias caras están sujetos al impuesto este año.
Algunos compradores inicialmente suspendieron sus transacciones cuando se propuso el impuesto por primera vez, dicen los corredores. Scott Hustis, de Paradigm Advisory en Compass, dijo que puso a la venta un ático dúplex de 16,5 millones de dólares en Madison Square Park Tower el 8 de abril. Un comprador inmediatamente expresó interés y estaba a punto de hacer una oferta, dijo, pero cuando Hochul anunció el impuesto propuesto una semana después, el comprador se echó atrás.
Sin embargo, cuando los detalles del impuesto se hicieron más claros a finales de mayo, los compradores volvieron al mercado. El ático entró en contrato el 6 de junio.
«Hay mucha confianza ahí fuera», dijo Hustis. «Los mercados son fuertes. Hay muchos más compradores de Nueva York que surgen de la necesidad».
Hustis se negó a comentar sobre el comprador del ático de 16,5 millones de dólares o si será su residencia principal. De lo contrario, el apartamento incurriría en un impuesto permanente de más de $98,000 además de los impuestos a la propiedad este año fiscal, según estimaciones de la ciudad.
Pero Hustis dijo que los compradores especialmente ricos están más preocupados por comprar en el momento adecuado del ciclo del mercado que por pagar un impuesto adicional.
“Ahorita ven que las cosas están contratadas y los precios no bajan y deciden implementarlo”, afirmó.
Los bajos inventarios aumentan la presión sobre los compradores. Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de valoración e investigación Miller Samuel, dijo que el inventario de lujo ha bajado un 40% respecto al año anterior y ahora está en el nivel más bajo que ha visto desde que comenzó a rastrearlo en 2004.
Marc Palermo de Douglas Elliman tiene una oferta por un condominio de 4,700 pies cuadrados y 19 millones de dólares en 565 Broome St., la torre de condominios de vidrio entre cuyos compradores se encontraba la estrella del tenis Novak Djokovic. Arriba Cofundador Travis Kalanick y sobrina de la presidenta Mary Trump. En el otoño de 2025 y principios de 2026, la cotización recibió múltiples ofertas que estaban entre un 20% y un 25% por debajo del precio de venta, dijo Palermo. Sin embargo, el edificio resistió su precio.
A finales de la primavera, cuando los mercados superaron los temores de una guerra con Irán y la oferta pública inicial de SpaceX y otras ofertas provocaron eventos masivos de liquidez, el mercado de Manhattan cobró vida, dijeron los corredores. Palermo dijo que recibió una “oferta fuerte” por el apartamento de 19 millones de dólares y se puso en contacto a finales de junio. Si bien se negó a comentar sobre el comprador, dijo que ya poseen una unidad en el edificio y quieren ampliarla. Dado que el comprador no tiene su residencia fiscal principal en Nueva York, es probable que deba pagar el impuesto pied-à-terre.
“La gente respiró hondo, se adaptó a la nueva realidad y los inteligentes se apresuraron a entrar”, dijo Palermo.
Dijo que los otros dos postores tempranos para el contrato de Broome Street también ganaron recientemente otros apartamentos: uno por un apartamento de 15 millones de dólares y el otro por un apartamento de 17 millones de dólares. Dijo que prácticamente todos los compradores de alto nivel en Manhattan pagan en efectivo y sin hipotecas.
Además de las ganancias del mercado de valores y el auge financiero, la llamada gran transferencia de riqueza también está impulsando la demanda en Manhattan. Palermo dijo que está cerrando una serie de acuerdos de alto valor con compradores menores de 40 años, donde el comprador subyacente es la empresa matriz o una family office o fideicomiso.
«Vemos muchos regalos de los padres», dijo. «Si tienes menos de 40 años y compras en la ciudad de Nueva York, probablemente no ganes lo suficiente para comprar nada».