Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Regístrese para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada. En un mundo donde el desarrollo de nuevos bienes raíces comerciales es difícil (desde costos de capital y materiales hasta requisitos legales y otros obstáculos), un desarrollador importante está haciendo la gran apuesta de que las propiedades más antiguas son mejores. Bozzuto Group está trabajando con Invesco en un proyecto de mil millones de dólares para comprar propiedades multifamiliares existentes en la costa este. La atención se centra en propiedades que han perdido un valor significativo pero que pueden renovarse y rediseñarse para competir con edificios más nuevos con un alto nivel de confort. La estrategia es «capitalizar la recuperación de los fundamentos del mercado» centrándose en activos que tienen el potencial de aumentar su valor, dijo en un comunicado de prensa Greg Kraus, director gerente y jefe de transacciones estadounidenses de Invesco Real Estate. El nuevo fondo se lanza en un contexto de exceso de oferta en el mercado. La vivienda multifamiliar ha experimentado un enorme auge de la construcción en los últimos cinco años, impulsada por tasas de interés más bajas al inicio de la pandemia y factores demográficos. Gran parte de esta oferta todavía está en trámite, ahora en un entorno de tasas de interés más altas. Toby Bozzuto, director ejecutivo de Bozzuto Group, calificó el exceso de oferta como un “fenómeno temporal”. «Donde la oferta es el problema ahora, la oferta también es la solución para la asequibilidad en el futuro», dijo a Property Play. «Así que es una dinámica muy interesante porque lo que estamos haciendo ahora es aprovechar el exceso de unidades en el mercado… Las vacantes se aclararán en el transcurso del 26 y, en el peor de los casos, a principios del 27, pero no hay nada detrás de eso». La compra de edificios antiguos ahora se puede hacer a precios inferiores al costo de construir desde cero, algo que Bozzuto tradicionalmente hace y sigue haciendo. En el caso de los edificios existentes, el precio suele ser entre un 10 y un 20% inferior al coste de reposición. «En segundo lugar, se trata de velocidad de comercialización. Cuando se compra un edificio, no se pasa por el atolladero regulatorio que, francamente, ha exacerbado parte de este problema, el problema de suministro», dijo Bozzuto. La mayoría de los expertos predicen que la actual situación de exceso de oferta se revertirá en unos pocos años debido a la demanda demográfica y al simple hecho de que el mercado de viviendas en venta es tan caro que hay más inquilinos esperando convertirse en compradores. “Una fuerte caída en la construcción de viviendas nuevas ofrece la esperanza de que la sólida cartera de entregas se esté desacelerando y aliviando algo de presión sobre los alquileres en mercados de rápido crecimiento”, dijo un informe reciente de Yardi, que pronostica entregas de 450.000 unidades en 2026, una disminución con respecto a los últimos años. Aún así, este cambio “no representa una caída suficiente para impulsar los alquileres a un nivel sólido”, dijo. A pesar de la caída de los alquileres y del consumo, los inversores están cada vez más interesados en invertir capital en el sector de viviendas multifamiliares. La Encuesta de Sentimiento de Inversores Multifamiliares 2026 de Berkadia, que encuestó a 249 inversores para evaluar la actividad comercial esperada y las oportunidades dentro del sector, encontró que el 87% de los inversores planean hacer crecer sus carteras multifamiliares de manera moderada o agresiva este año, «mostrando un optimismo cauteloso a pesar de los desafíos actuales». Algunos de estos desafíos afectan los préstamos multifamiliares, donde la morosidad está aumentando y pesando sobre las valoraciones de las propiedades. Bozzuto, sin embargo, parece menos preocupado. «Creo que las dificultades serán relativamente menores, particularmente en comparación con otras clases de activos», dijo. «Hay algunos edificios en los que los desarrolladores realmente han optado por el apalancamiento o una tasa variable, y si fijan el precio de un préstamo permanente – tal vez tenían un préstamo de construcción a cuatro o cinco años – si pasan a un préstamo permanente, podríamos encontrarnos con algunos problemas». Las dificultades, dijo, serán de corta duración y brindarán amplias oportunidades. «Vamos a recorrer la costa este, tal vez hasta Chicago, y comprar todas las propiedades multifamiliares que podamos, con valor agregado», con la idea de que están mal administradas o no han sido renovadas, o que hay algo que se puede hacer mejor con esos activos», dijo Bozzuto. «Y con el tiempo, los alquileres aumentarán». En última instancia, dijo que espera que los fundamentos cambien para que también se puedan implementar y tener éxito nuevos desarrollos.