Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
Una ley de vivienda recientemente promulgada que prohíbe a los inversores institucionales comprar viviendas unifamiliares está provocando que esos mismos inversores coloquen más carteles de venta.
El número de viviendas puestas a la venta propiedad de inversores institucionales este mes es más del doble que a principios de febrero, según un análisis proporcionado exclusivamente a Property Play por Parcl Labs, un proveedor de datos inmobiliarios.
El número de viviendas en venta aumentó de 4.166 el 1 de febrero, cuando Parcl lanzó su extensa investigación, a 9.447 viviendas ahora con un precio total de 3.100 millones de dólares.
«La tasa de cambio disponible para la venta es algo a lo que hay que estar atento», dijo Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. «Dada la duración del ciclo de ventas, estas cifras tardarán meses en traducirse en disposiciones reales, pero es la interpretación más rápida del comportamiento institucional».
La legislación define a los inversores institucionales como aquellos que poseen 350 o más viviendas. Esto fue una sorpresa para el sector, que tradicionalmente fijaba el listón en 1.000 apartamentos. No los obliga a vender las casas que poseen actualmente, pero les prohíbe comprar casas adicionales a menos que se encuentren bajo ciertas excepciones, incluida la construcción para alquiler.
La acusación de los legisladores fue que estos inversores, la mayoría de los cuales pudieron comprar las casas en efectivo, estaban elevando los precios y excluyendo a los compradores habituales propietarios-ocupantes. El llamado a la prohibición fue bipartidista.
Los grandes inversores entraron por primera vez al mercado durante la crisis financiera de 2008, cuando las ejecuciones hipotecarias eran generalizadas y se llevaban a cabo subastas masivas en mercados muy afectados como Atlanta, Las Vegas y Phoenix. Las empresas de capital privado rápidamente compraron miles de viviendas y las convirtieron en apartamentos de alquiler, creando una nueva clase de activos de viviendas unifamiliares.
El grupo inversor con 350 o más viviendas cubiertas por la nueva legislación posee ahora alrededor de 589.000 viviendas, o el 3,9% de los 14 millones de viviendas unifamiliares de alquiler en Estados Unidos, según Parcl. Han representado alrededor del 40% de las ventas netas desde principios de año.
Los propietarios más grandes: Progress Residential, Casas de invitación, AMHTricon, FirstKey, Amherst y VineBrook son todos vendedores netos en lo que va del año, con 3,180 casas más vendidas que compradas desde el 1 de enero. Para poner eso en perspectiva, todavía poseen alrededor de 400,000 casas, por lo que no es exactamente una venta de liquidación, con una excepción. VineBrook tiene actualmente casi el 10% de su cartera en el mercado, alrededor de 1.900 viviendas con un precio total de 285 millones de dólares.
Invitation Homes y AMH, los dos REIT de alquiler unifamiliar que cotizan en bolsa, tienen 549 y 536 viviendas a la venta, respectivamente. El propietario más grande, Progress Residential, tiene la menor cantidad de proveedores importantes: solo 143 a la venta.
“Ahora tanto la Casa Blanca como los legisladores reconocen abrumadoramente que el capital privado juega un papel muy importante para ayudar a un segmento de la población estadounidense que busca alquilar una casa”, dijo Stephen Scherr, copresidente de Pretium, en una entrevista en “Squawk on the Street” de CNBC la semana pasada. Pretium es la empresa matriz de Progress Residential.
El progreso se centra ahora en las áreas que permite la nueva legislación y por las que la industria ha luchado duramente en el proceso legislativo.
«Podemos comprar construcción para alquiler, que es un componente predominante de las viviendas nuevas. Podemos comprar con otras excepciones, incluido el alquiler con opción a renovación, donde mejoramos el parque de viviendas, o compramos con un incentivo para la propiedad de la vivienda, donde damos a las personas la oportunidad de pasar de inquilino a propietario donde quieran», dijo Sherr.
La vivienda de alquiler con opción a compra ha cobrado un impulso significativo en los últimos años a medida que crece la demanda de viviendas de alquiler unifamiliares.
AMH comenzó a construir sus propias casas en 2017. Según la empresa, hasta la fecha se han desarrollado más de 14.000 apartamentos de alquiler en 180 comunidades. Invitation Homes compró un constructor de viviendas con sede en Atlanta, ResiBuilt, a principios de este año.
«Con el levantamiento del mandato de enajenación obligatoria, la situación financiera ha cambiado significativamente. Los prestamistas pueden hacerse cargo.» [build-to-rent] nuevamente, y estamos empezando a ver esto”, escribió en un informe Chris Nebenzahl, vicepresidente de investigación de alquileres de John Burns Research and Consulting.
Los inversores vendedores conceden descuentos sobre las propiedades. A nivel nacional, el 38,7% de todos los listados en venta hoy han experimentado reducciones de precios, en comparación con el 54% de las viviendas unifamiliares institucionales, según Parcl Labs. Desde principios de mayo, los descuentos han aumentado de aproximadamente el 3,1% al 4% del valor solicitado. Mientras tanto, el 54% de las ofertas de los inversores para propiedades de la categoría con más de 350 casas muestran una reducción de precio.
«Por lo que podemos decir, dados los precios inmobiliarios de Estados Unidos, parte de esto se debe a un cambio de estrategia: acumular altos valores en dólares de bienes inmuebles de primera calidad en Estados Unidos eliminando activos de bajo rendimiento y redirigiendo ese capital a áreas de crecimiento, como la construcción para alquiler, por ejemplo», dijo Lewris en un comunicado, añadiendo que las próximas seis a ocho semanas serán instructivas.