Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
Fernando de León, fundador de Leon Capital Group, inició una pequeña empresa de desarrollo inmobiliario con 100.000 dólares en 2004 y la convirtió en una empresa de 10.000 millones de dólares centrada principalmente en bienes raíces comerciales. Lo hizo, dice, prediciendo dificultades, observando fuentes de capital y confiando en su título de Harvard en biología evolutiva.
Mientras otros perdían la camiseta en la gran crisis financiera, De León empezó a hacer fortuna. Dejó su trabajo en Goldman Sachs para iniciar su propia empresa e hizo algunos negocios en el desarrollo inmobiliario residencial. Un año después, dijo, vio algunos de los primeros signos de hipotecas de alto riesgo y construcción excesiva de que esto sería «un cambio de ciclo difícil».
«Básicamente dijimos, mira, estamos viendo cosas aquí que están fundamentalmente mal. Vamos a tomar estas posiciones inmobiliarias y venderlas y luego esperar y ver qué pasa», dijo De León a Property Play.
«Desinvertimos, recuperamos algo de liquidez, y luego esperamos a que pasara, y luego nos convertimos en reparadores entre 2008 y 2012. Nos convertimos en personas que pudimos hablar con bancos, compañías de seguros de vida, compañías que tenían exposiciones crediticias, y pudimos resolverles los problemas», dijo.
De León dijo que logró revertir proyectos que se habían estancado y se habían vuelto problemáticos para los prestamistas. Las experiencias que ahora dice influyeron en su pensamiento en los primeros años de la pandemia.
“En 2021, vendimos muchas propiedades multimillonarias porque los precios eran altos y eso fue el resultado de las bajas tasas de interés, la euforia y los escasos incentivos en el mercado”, dijo. «Parte de esto es entender de dónde viene el capital. Comienzas a ver participantes en el mercado que no deberían estar allí… y a medida que coinciden y eso se abre paso a través de la cadena de suministro, comienzas a ver distorsiones y precios».
Ahora, dijo De León, ve las mismas banderas rojas ondeando sobre los centros de datos.
El problema de los centros de datos
Mientras grandes jugadores como Blackstone, KKR y Bain Capital están comprando, De León dijo que se quedará.
«Lo que no puedo entender bien es el papel del centro de datos. Estoy viendo un centro de datos que vale 10 mil millones de dólares, ¿verdad? En primer lugar, no ha habido salidas por encima de 4 o 5 mil millones de dólares, no se han visto comparaciones, así que eso me preocupa bastante», dijo.
«Luego veo a las grandes empresas tecnológicas, las más grandes del mundo, con una capitalización de mercado de 4 billones de dólares, que dicen: ‘No quiero poseer ese activo. No quiero eso en mi balance’. Entonces pregunto: ¿Por qué? ¿Por qué la empresa más grande del mundo no quiere poseer sus propios activos? Dijo De León. “El negocio de la IA lo es todo hoy en día para ellos, para los grandes hiperescaladores, y por eso dicen: ‘No, tú lo construyes, tú lo financias’”.
De León sospecha que lo que hay en estos centros de datos, la tecnología de inteligencia artificial, pronto quedará obsoleto. Después de todo, la IA está diseñada para hacer que todo sea más eficiente, incluida ella misma. Y el valor de los centros no está en las cuatro paredes, sino en lo que hay dentro.
Sospecha que estos arrendamientos a 15 y 20 años en los que confían los promotores son arrendamientos de “queso suizo”, es decir,
De León dijo que su mayor preocupación es que los grandes inversores de capital privado obtengan el dinero que administran de fondos de pensiones de docentes, policías y bomberos.
«Si dicen: ‘Voy a ser dueño de este activo y volveré a arrendarlo a uno de los hiperescaladores’, están poniendo en riesgo el dinero de otras personas», dijo.
Biología Evolutiva en CRE
De León comenzó en el sector inmobiliario cuando era adolescente, trabajando como traductor para un desarrollador local en Texas. En lugar de recibir un salario, exigió participar en un proyecto. Y en lugar de obtener un título en negocios, eligió la biología evolutiva porque comprender a las personas era un buen negocio, dice.
«Fue una visión de futuro. Quiero decir, me ayudó a tomar decisiones sobre cómo organizar negocios y administrar y construir negocios», dijo De León. «Creo que algunas de estas cosas tienen que ver con incentivos, ¿verdad? La interacción comercial básica entre personas tiene que ver con incentivos».
Dijo que esto era particularmente cierto en industrias donde había actores establecidos.
«Siempre hay un grupo de gobernantes en el statu quo que tienen ciertas ventajas», dijo. «Si lo entendemos desde una perspectiva sociológica, podemos decir: ‘Está bien, esta empresa debería competir sobre esta base. Aquí es donde podemos ganar’, mirando más allá de la esquina, por así decirlo».
Gran oportunidad por delante
De León dijo que está entusiasmado con la cantidad de capital que está fluyendo hacia el sector inmobiliario comercial, procedente de empresas de gestión de activos, oficinas familiares, fondos soberanos y fondos de pensiones.
«Si las asignaciones a bienes raíces aumentan del 3% al 6%, esa cifra significa que alrededor de 4 billones de dólares más de capital están persiguiendo un número limitado de activos inmobiliarios», dijo. «Cuando eso sucede, se produce un exceso de oferta de capital y un aumento de los precios de los activos inmobiliarios fundamentalmente sólidos. Y creo que la historia de la próxima década será que los mercados de capital inmobiliario se multiplicarán por diez».