Cómo jugar propiedades comerciales como oficinas de apartamentos

Una versión de este artículo se publicó por primera vez en el boletín de bienes raíces CNBC con Diana Olick. El juego de bienes raíces incluye oportunidades nuevas y de desarrollo para inversores inmobiliarios, desde individuos hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Registro Para obtener futuras ediciones directamente a su bandeja de entrada.

Las oficinas familiares de los inversores con una red de alta red Geram están llevando cada vez más su dinero a alternativas, y los bienes raíces están en la parte superior de su lista. Para algunos en lugar de ir solo, unirse a las oficinas de apartamentos.

Con el modelo de la oficina de apartamentos, estas armas de inversión pueden agrupar recursos, gastar conocimiento especializado y desbloquear ofertas más grandes. Con más de 12 mil millones de dólares estadounidenses que administra, Realm es una plataforma de inversión multi -familia que se especializa en propiedades comerciales. La familia típica que Realm usa tiene activos invertibles de alrededor de 200 millones de dólares estadounidenses.

CNBC habló con su CEO Travis King. Aquí hay algunos aspectos destacados de la conversación, editados por longitud y claridad:

Travis Rey: Somos mejores inversores juntos que individuos. Esto significa que no solo combinamos capital, sino también nuestras relaciones colectivas confiables, conocimiento de la industria y conocimiento geográfico para encontrar e implementar mejores decisiones de inversión.

Han visto excelentes tareas entre las instituciones. En algunos casos, todos han ampliado su asignación inmobiliaria de dígitos individuales bajos a algunos casos del 10% o más en la asignación. Todavía no ves esto con muchas oficinas familiares, aunque existe un fuerte deseo de hacer esto.

Así que creo que el próximo horizonte encontrará formas de acceder a bienes raíces directas con estas familias que les permiten diversificarse un poco más y disfrutar de algunas de estas ventajas de bienes raíces que fueron algo difíciles de comprender, a menos que realmente quieran comprar este bienes raíces en sí, lo que puede ser muy intensivo en el tiempo, y requiere un personal bastante grande y comprometido.

TK: Los bienes raíces continúan desarrollándose, ¿verdad? Nunca hay una cosa en la que desee concentrarse en bienes raíces. Creo que eso es parte de lo que nos lleva una pierna. … escuchaste el dicho «lugar, lugar, lugar», y eso es correcto. Creo que este sigue siendo un dicho muy verdadero. Lo que encontramos es que somos únicos en el sentido de que nos movemos a través del tipo de bienes raíces y la geografía. En vista del tamaño que tenemos como organización al norte de $ 12 mil millones en activos invertibles entre estas familias con las que trabajamos, en muchas áreas diferentes al norte de $ 12 mil millones.

Hay un macrociclo en bienes raíces y este ciclo siempre es muy importante. No quieren nadar contra la inundación. No quieres, ya sabes, tratar de combatir el ciclo. Pero hay microciclos que ocurren en diferentes regiones y en diferentes tipos de propiedades. Entonces eso es algo importante.

TK: Si miras esta vez, lo que creemos que es interesante es comenzar con la oficina. Creo que en muchas áreas comenzamos que una oficina está en un área en la que creemos que el precio ha alcanzado de alguna manera el suelo. Y sabes que si observamos algunas de estas decisiones de inversión, solo estamos viendo una en el norte de California, menos de «Oye, ¿nos gustaría eso si fuera solo un poco más barato?» Y llega al punto en que esta ya no es la pregunta. Realmente dice: «Sabemos que es barato. Es barato en sí mismo». En algunos casos, compramos cosas el 15% de los costos de reemplazo.

TK: Lo que trato de mantenerme alejado de las amplias categorías, ¿verdad? Por ejemplo, digamos que F&E o industrial terminarán, por ejemplo. Ciclando estas cosas y habrá diferentes momentos. Así que creo que el mercado, en general … miras las cosas y dice: «Ok, los centros de datos, ya sabes, se han invertido, y ahora hay demasiado capital en los centros de datos». En particular, realmente no estamos en los centros de datos en gran medida porque nos concentramos en este mercado medio inferior.

TK: Sí, pero son los grandes en los centros de datos, ¿verdad? Intento encontrar un ángulo en el que tenemos algo que otros no hacen. Si observa a los grandes chicos que tienen decenas de miles de millones en su fondo para invertir, se requieren muchos dólares para hacer la infraestructura en el centro de datos. Realmente nos centramos en una especie de $ 50 millones y debajo porque sentimos que tenemos una ventaja allí. Entonces sí, todos están en centros de datos, pero es una de estas cosas en las que muchas personas dicen: «Wow, hay mucho dinero para perseguir esto. Podría ser tarde en el ciclo.» Probablemente estaré de acuerdo, pero solo está fuera del área donde intentamos invertir «.

TK: Diría que la reducción en las tasas de interés ayuda a los bienes inmuebles en la mayoría de los aspectos. Creo que ayudará principalmente al volumen de transacción. Creo que solo ofrece un viento para la vela de las transacciones y aumenta el valor de todas las propiedades.