Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para inversores inmobiliarios, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Iniciar sesión para recibir números futuros directamente en su bandeja de entrada.
Por segundo mes consecutivo, en noviembre hubo entusiasmo en el mercado inmobiliario comercial.
El volumen de transacciones fue un 10% menor que en noviembre de 2024, con solo 1.800 acuerdos en total, según datos mensuales proporcionados por Moody’s como medio exclusivo para Property Play de CNBC. Realiza un seguimiento de las 50 mayores ventas de bienes raíces comerciales en los EE. UU. en los segmentos principales de multifamiliares, oficinas, industriales, minoristas y hoteles.
Octubre fue el primer mes de crecimiento interanual negativo del volumen de transacciones desde que comenzó la recuperación tras la subida de tipos de la Fed a principios de 2024, pero no fue sólo una continuación de esa tendencia. Las transacciones de noviembre fueron incluso inferiores a las de noviembre de 2020, el primer año de la pandemia de Covid.
«Esto se debe a la combinación de tasas de interés más altas a largo plazo, incertidumbre política, un mercado laboral ajustado y cautela por parte de los prestamistas e inversores de CRE», dijo Kevin Fagan, jefe de investigación de mercados de capital de CRE en Moody’s. «Sin embargo, la liquidez del mercado sigue siendo selectivamente abierta y representa dos tercios del volumen prepandemia, con una mayor concentración».
Los inversores están gravitando hacia adquisiciones más grandes y activos más grandes y de mayor calidad. Por ejemplo, todos los tamaños de transacciones disminuyeron significativamente durante el mes, excepto las ventas superiores a $100 millones, que aumentaron un 51% año tras año. Esto elevó el tamaño promedio de las transacciones a 14,2 millones de dólares en noviembre, en comparación con un promedio de 12 millones de dólares desde principios de 2019. Además, la mayoría de los activos en las 50 ventas principales eran Clase A.
Aspectos destacados de la industria
«Las operaciones de este mes son consistentes con la última etapa del ciclo, con un enfoque en tendencias duraderas como la demanda de vivienda, logística e infraestructura digital», dijo Fagan.
En noviembre, las propiedades multifamiliares registraron la mayor cantidad de transacciones con 20 transacciones, seguidas de las propiedades de oficinas con 11 y las transacciones industriales con ocho.
Fagan señaló que hay una «flexibilización general» en los acuerdos de oficinas y que el proceso de mercado para determinar el precio verdadero y justo se ha vuelto más eficiente, más rápido y más confiable.
También dijo que ve una historia en torno a casi todas las ofertas de oficinas en el top 50 «donde las oficinas se compran para instalaciones de misión crítica, porque son usos dedicados, son oportunidades de conversión o se ofrecen a tarifas con descuento».
Office continuó viendo grandes ofertas de descuento, como 114 West 41st St. en la ciudad de Nueva York, que Axonic Capital compró a Clarion Partners con un descuento del 53% respecto a la venta anterior.
Las empresas también se centran cada vez más en los inmuebles de oficinas más necesarios. Quieren tener más control sobre dónde operan y cuánto pagan por la propiedad, especialmente dadas las reducciones de precios actuales.
Los ejemplos incluyen la compra por parte de Novartis de una gran instalación estilo campus en Durham, Carolina del Norte, la compra de First Citizens en San Francisco y la compra y ocupación de Alo Yoga en Beverly Hills, California.
La práctica médica que presentamos recientemente en este boletín continúa experimentando una actividad descomunal debido a la fuerte demanda. No está incluido en el recuento principal de Moody’s, pero fue responsable del mayor volumen de ventas en noviembre.
Welltower vendió una cartera de consultorios médicos por valor de 7.200 millones de dólares compuesta por 296 propiedades en 34 estados a una empresa conjunta de Remedy Medical Properties y Kayne Anderson Real Estate. Esta adquisición convierte a la sociedad en el mayor propietario de edificios médicos para pacientes ambulatorios del país, con 1.104 propiedades en 44 estados, según un comunicado de Remedy.
Los grandes acuerdos de cartera como estos fueron una característica definitoria del informe de noviembre, que representa 17 de los 50 principales acuerdos, lo que, según Fagan, es una tendencia creciente en los últimos años en comparación con antes de la pandemia.
Por supuesto, los centros de datos, uno de los sectores CRE más populares en la actualidad, tuvieron un gran noviembre. La segunda venta más grande del mes, por un total de 615 millones de dólares, involucró tres propiedades industriales. SDC Capital Partners ha adquirido 97 acres de terreno en Leesburg, Virginia, destinados al desarrollo de centros de datos.